시공자 변경 총회, 1회 병합 의결도 가능할까

법조계 “기존 시공자 해지와 신규 선정, 1회 총회 병합 처리 가능하다는 해석”
인천 부개4·서울 홍제3 등 실무 사례 제시… “형식보다 조합원 의사 수렴이 핵심”
강화된 정족수와 명확한 안건 특정 등 ‘정교한 절차 설계’ 선행 필요

정비사업에서 기존 시공자 해지와 신규 시공자 선정을 반드시 두 번의 총회로 나눠야 하는 것은 아니라는 법률 해석이 제시되고 있다.

법조계에서는 현행 도시 및 주거환경정비법상 해지총회와 선정총회를 반드시 별도로 개최해야 한다는 명문화된 규정은 없으며, 적법한 절차와 정족수를 충족할 경우 1회의 총회에서 두 안건을 함께 의결하는 방식도 가능하다는 해석이 나온다. 도시정비법은 시공자의 선정 및 변경을 총회 의결사항으로 규정하고 있고, 시공자 선정 총회와 시공자 선정 취소 총회에 대해 직접 출석 요건을 별도로 두고 있을 뿐 두 안건을 반드시 서로 다른 날짜의 총회로 분리해야 한다고 규정하고 있지는 않다.

실무에서는 해지총회와 선정총회를 반드시 따로 개최해야 한다는 주장도 제기되지만, 법령 문언만 놓고 보면 이를 단정하기 어렵다는 해석도 있다. 법이 요구하는 핵심은 총회 개최 횟수보다는 조합원 의사가 적법한 절차에 따라 명확하게 확인됐는지 여부라는 것이다. 즉 시공자 변경이라는 중요한 안건이 총회에 적법하게 상정되고 필요한 출석 및 의결 정족수가 충족됐는지가 법적 판단의 기준이 된다는 설명이다.

해지와 신규 선정을 1회의 총회에서 함께 처리할 수 있을 경우 사업 지연을 줄이고 총회 준비와 의결 절차의 중복을 줄일 수 있다는 점에서 실무상 효율성이 있다는 의견도 있다. 제공된 사례 자료에는 인천 부개4구역, 창원 회원2구역, 인천 상인천초교주변구역, 진해 대야구역, 대구 대봉1-2구역, 서울 홍제3 재개발 등에서 기존 시공자 해지와 신규 시공자 선정 안건이 동일 총회 또는 연속된 의결 구조에서 처리된 사례가 제시됐다.

다만 1회의 총회에서 해지와 신규 선정을 함께 처리할 경우 절차적 요건을 더욱 명확하게 갖추는 것이 중요하다는 지적도 나온다. 총회 소집 공고 단계에서 각 안건이 명확하게 특정돼야 하고, 조합원이 판단할 수 있도록 충분한 정보와 설명 기회가 제공돼야 한다는 것이다.

또한 신규 시공자 선정 과정에서도 입찰공고, 제안서 접수, 합동 설명회 등 관련 절차가 적법하게 진행돼야 한다. 최근 시행규칙 역시 시공 관련 정보 제공을 위한 합동 설명회 규정을 두고 있으며, 관련 계약 업무 처리 기준에서도 선정 절차의 공정성과 정보 제공을 중요하게 보고 있다.

결국 법적 판단의 핵심은 총회를 몇 번 개최했는지가 아니라 안건이 명확하게 상정됐는지, 조합원에게 필요한 정보가 제공됐는지, 경쟁 절차가 적법하게 진행됐는지, 그리고 직접 출석 및 의결 정족수가 충족됐는지 여부라는 설명이다.

법무법인 윤강 허제량 변호사는 “시공자 변경은 해지총회와 선정총회를 반드시 별도로 개최해야 하는 절차로 단정하기 어렵고, 현행 도시정비법에도 명문화된 분리 의무는 없다”며 “총회 소집공고, 안건 특정, 정보 제공, 설명 절차, 직접 출석과 의결 정족수 등 법에서 요구하는 요건이 충족된다면 1회의 총회에서 기존 시공자 해지와 신규 시공자 선정을 함께 의결하는 방식도 가능할 수 있다”고 말했다.