서울권역 등에 거주하는 실수요자를 대상으로 주택을 집중 공급하기 위한 주택공급 확대방안이 나왔다. 

4일 정부는 주택시장의 공급확대 방안으로 서울권역 중심으로 주택 총 26.2만 호+α를 추가 공급하겠다고 밝히며 구성은 지난 5.6대책에 발표한 공급 예정 물량 7만호와 신규 공급 13.2만호+α, 공공분양 사전청약 6만호를 포함한 공급이라고 전했다. 

무엇보다 신규 공급 13.2만호+α 중에서 재건축·재개발 등 정비사업 공공성 강화로 7만호가 공급된다. 정부는 공공참여형 고밀재건축 도입으로 5년간 5만호+α와 정비 예정 및 해제구역에서의 공공재개발 활성화로 2만호+α를 공급한다고 전했다. 

정부는 공공 참여시에 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 ‘공공참여형 고밀재건축’을 도입한다. 

이것은 LH·SH 등 공공이 참여(소유자 2/3 동의)하여, 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수 보다 2배 이상 공급하며 개발 이익은 기부채납으로 환수하는 형태다. 단, 구조상 2배 이상 공급이 곤란하더라도, 지자체장이 고밀재건축으로 추진이 가능하다. 

또한, 공공참여 유형에는 공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식이거나 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등(조합 등이 선택 가능)이 있다. 단, 현재 지분참여 방식 도입을 위해서는 도시정비법 개정이 검토되어야 한다. 

무엇보다 정부는 용적률을 300∼500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용하는 방안도 마련했다. 단, 이것은 도시정비법의 개정이 필요한 부분이다. 

또한, 주거공간을 최대로 확보하기 위해 준주거지역의 주거비율 상한(현행 90%)과 공원설치 의무(재건축시 세대당 2㎡)를 완화한다. 대신 대지(공원) 대신 임대주택으로 기부채납이 가능하게 할 예정이다. 

이것을 위해 서울시·자치구·조합 등이 참여하는 ‘공공참여형 고밀재건축사업 지원 T/F’를 운영한다. 또한, 사업 특성에 따라 수권소위 심의 통한 기간단축도 추진하며, 공공성 확보를 위해 증가 용적률의 50∼70%를 기부채납으로 환수한다. 

이에 서울시는 주택 순증·분담금 등 고려하여 세부기준 마련하며, 주택공급 확대를 위해 주택 순증규모와 기부채납율을 반비례로 적용할 예정이다. 

고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양(50%이하)으로 활용한다. 특히 공공임대·공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요·여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여한다. 예를 들면, 임대방식은 행복주택과 청년층(3040) 위한 장기임대주택 등이며, 공공분양은 지분적립형 분양주택으로 초기에는 일정 지분만 매입하고 향후 지분매입규모를 늘려 최종 100% 매입, 나머지는 임대료로 지불한다. 

‘지분적립형 분양주택’이란 구입자금이 부족한 무주택실수요자를 위해 입주 시 분양대금의 일정지분을 납부하고, 장기간 거주하여 지분을 분할 취득하는 주택을 말한다. 정부는 구체적인 지분 취득기간, 입주자 선정방식 등은 올해 하반기 정도 발표한다고 밝혔다. 지분적립형 분양주택의 입지는 공공재건축 공공분양물량, 신규확보 공공택지 등이며, 투기를 방지하기 위한 방안으로는 전매제한 20년, 실거주 요건 등이 있다. 

정부는 투기방지를 위해 시장 영향을 면밀하게 모니터링하여 시장 과열발생 시 관계기관 합동 실거래 조사 등을 통해 시장관리를 한다. 재건축 단지 과열, 인근 단지에 대한 가격 영향 등이 지속 관찰될 경우에는 토지거래 허가구역 지정도 검토한다고 덧붙였다. 

정부는 공공참여형 고밀재건출의 기대효과로 인허가 절차 지원, 용역업체 및 시공사 선정 지원 등을 통한 ‘사업 가속화’와 투명한 사업관리, 사업자금 지원을 통해 ‘갈등을 줄이고 투명성 향상’ 시키며, 민간 브랜드 사용, 특화설계, 시공품질관리 등을 통한 ‘주민의견 적극 반영’이 있다고 전했다. 

 

정부는 주거환경 정비가 필요하지만 아직, 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비예정구역, 정비해제구역)에서도 공공재개발이 가능하도록 허용한다고 전했다. 

정비해제구역은 뉴타운 등 정비구역으로 지정되었다가 사업 지연 등으로 해제(서울 내 176개소)된 지역이며, 145개(82%)가 노원·도봉·강북 등 강북 지역에 소재하고 있다. 

공공재개발은 LH·SH가 공공시행자로 참여하고 조합원 물량 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 종상향(예 : 2종→3종주거), 용적률 상향, 분상제 제외 등 인센티브를 제공(5.6대책)해 진행한다. 

또한, 정비 예정·해제 구역에도 쾌적한 주거공간 조성하여 지역 주민 등에게 공급할 예정이다. 

4일 발표된 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'은 중앙부처, 지자체 협업으로 모든 가용 정책수단을 점검하여 26.2만호+α를 마련해(재건축·재개발 등 정비사업 공공성 강화로 7만호 공급) 서울권역 등에 필요한 주택을 실수요자 대상으로 집중으로 공급한다는 정책이다.