30일 국회 본 회의를 통과한 임대차 3법(주택임대차보호법 개정안)은 임대인과 임차인 간 균형잡힌 권리관계를 만들고 전월세 시장의 안정을 도모하기 위한 법이다. 이에 정부는 31일 임시국무회의에서 일명 ‘임대차 3법’ 중 30일 국회를 통과한 계약갱신청구권제와 전월세상한제의 도입에 대한 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다.

그러나 임대차3법을 놓고 임대인과 임차인의 불화와 전세 시장의 월세 시장 확장으로 이어져 전세 세입자들의 우려의 소리가 높아지고 있다. 

임대인과 임차인 간 균형의 권리 관계를 잡아주고 전월세 시장의 안정을 도모할 수 있을지 개정된 임대차 3법의 내용을 살펴보자. 

법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우에 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 

다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있는 계약금 수령 입증, 계약서 등이 있어야 한다. 

임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우에는 계약갱신요구를 할 수 있다. 

임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있다. 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사해야 가능하다. 

임차인과 임대인이 2019년 9월부터 2021년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고(1차), 상호간 합의로 2021년 9월부터 2023년 9월까지 갱신(2차)을 하며 임대료를 8% 증액한 경우, 임차인은 2021년 7월(계약종료 2개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있다. 또는, 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2023년 7월(계약종료 2개월전)에 임대인에 대한 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신요구권을 거절할 수 있다. 또한, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우에 해당된다. 

특히, 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에도 갱신을 거절할 수 있다. 예를 들면 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 주택이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등에는 계약갱신을 거절할 수 있다. 

임대인, 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우와 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우다. 예를 들면, 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우가 해당된다. 

임대인은 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주하면 된다. 만약, 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다. 

임대인이 허위 거주에 대한 갱신 거절 시 손해배상액 산정은 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액 합의금(계약체결시 약정)이다. 

손해배상 예정액 합의금이 없는 경우는 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액을 책정한다. 예를 들면, 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액, 혹은 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료로 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액, 또는 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액이다. 

계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우에도 임차인이 거주하고 있는 주택을 임대인이 매도할 수 있다. 단, 법 시행 이전에 임대인이 바뀌어도 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 바뀐 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 있다. 

그러나, 법 시행 이전에 임대인이 바뀌고, 바뀐 임대인이 직접거주를 희망하는 경우에는 기존 임차인의 계약갱신요구는 거절된다. 다만, 바뀐 임대인은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다. 

임대인이 거주할 의사를 밝히는 경우는 기존 임대인이든 바뀐 임대인이든 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 의사표시를 하여 계약갱신요구를 거절하는 것은 가능하다.