30일 국회 본 회의를 통과한 임대차 3법(주택임대차보호법 개정안)은 임대인과 임차인 간 균형잡힌 권리관계를 만들고 전월세 시장의 안정을 도모하기 위한 법이다. 이에 정부는 31일 임시국무회의에서 일명 ‘임대차 3법’ 중 30일 국회를 통과한 계약갱신청구권제와 전월세상한제의 도입에 대한 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다.

그러나 임대차3법을 놓고 임대인과 임차인의 불화와 전세 시장의 월세 시장 확장으로 이어져 전세 세입자들의 우려의 소리가 높아지고 있다. 

임대인과 임차인 간 균형의 권리 관계를 잡아주고 전월세 시장의 안정을 도모할 수 있을지 개정된 임대차 3법의 내용을 살펴보자. 

임대료 제한(5% 이내)은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다. 

또한, 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한에 대해서는 정부와 지자체간 협의를 통해 지자체 별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다. 무엇보다 지자체는 5% 이하로만 임대료 상한 설정이 가능하다. 

계약갱신청구권 행사 시에는 전세에서 월세로의 전환이 불가능 하다. 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 임차인이 수용한다면 전세에서 월세 전환이 가능하나, ‘주택임대차보호법’ 제7조의2에 따른 법정 전환율을 적용해야 한다. 

법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용한다. 정부에서 예를 든 수치는 전세 5억원의 경우 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환하면, 보증금 3억원 월세 67만원이거나 보증금 2억원 월세 100만원이라고 전했다. 

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약 갱신을 임대인에게 요구할 수 있다. 단, 2020년 12월 10일 이후에는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구(2020.6.9. 개정사항)해야 한다. 

계약만료가 2020년 12월 10일 이전인 2020년 11월 15일 경우에는 1달 전인 2020년 10월 15일까지 계약갱신을 요구할 수 있는 반면, 2020년 12월 10일 이후 계약만료가 되는 12월 20일인 경우에는 2달 전인 2020년 10월 20일까지 계약갱신요구가 가능하다. 

계약 만료가 2020년 12월 10일 이전과 이후인 임대인과 임차인의 경우 갱신요구권 행사기간을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 

기존에는 계약 1달 전에 계약 갱신을 전달했지만, 올해 12월 10일 이후에는 계약 2달전까지 계약 갱신 요구를 해야 한다는 점이다. 이 개정안에 대해서는 임차인들이 계약날짜를 정확히 파악하고 있다가 임대 계약 갱신을 위해서는 2달 전에 마무리 해야 한다는 점으로 꼼꼼히 챙겨야 할 부분이다.

임차인은 1회에 한하여 갱신요구권을 행사할 수 있고, 따라서 2년 거주 후 추가 2년을 보장받아 총 4년 거주가 가능하다. 단, 4년 거주 후에는 계약 갱신을 요구할 수 없다. 

특히, 계약 갱신을 2개월 전(올해 12월 10일 이후)에 미리 요구하지 않으면 계약갱신요구권 행사가 불가능해 묵시적 갱신은 불가능해 임차인은 계약 기간을 미리 챙겨서 확인해둬야 2년 추가 계약 갱신요구가 가능하다. 

무엇보다 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사는 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다. 

임차인에게 계약 연장 갱신요구권이 1회 부여되어 2년 연장 되어 4년을 거주할 수 있는 계약이 되어 좋은 점도 있지만, 4년 후 재계약에 대해 임대인이 거부할 위험부담이 존재한다. 왜냐하면 임대인은 동일한 임차인에 대해 5% 이상 임차료 부가를 할 수 없기 때문에 계약 대상인 임차인을 변경할 가능성이 높다. 

또한, 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여한다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 하고, 만약 계약만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상이 남아 있어야 계약 갱신요구권을 행사할 수 있기 때문이다. 

임차인과 임대인이 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년9월~2021년 9월까지 갱신된 경우는 2020년 12월 10일 기준으로 충분한 2개월이 남아 있기 때문에 2021년 9월 계약 전에 임차인은 임대인에 대하여 계약갱신요구권 행사가 가능하다. 기존 계약에 대해서도 1회에 한하여 계약 갱신요구권이 가능하다. 

또한, 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주하지 않아도 된다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 한다는 점을 기억해야 한다.